昨今、持ち家派 VS 貸家派で論争をよく繰り広げられる今日この頃。
そんなの自分がいいと思った方でいいじゃないかと、中立派気取りの私、1日分のなにかです。
今回は配当金生活をよりイメージしやすくするために、住宅ローンをREITで毎月の支払いをするにはいくら資金が必要かを検証して見ました。
今回の記事は住宅ローン返済・家賃でお悩み中の人の悩み事解決へのヒントになると思いますので最後まで読んで頂ければ嬉しいです。
シュミレーション内容
・住宅ローンの返済額は3,000万を頭金なしで35年ローンで固定金利1.5％返済で計算。
・住宅ローンのみでその他はの経費は計算に入れません。
・REITはETFと個別銘柄配当利回り上位10位の平均利回りの2つの利回りで計算。
・2021年1月上旬頃のデータ参照
・REITの個別銘柄は配当利回りのみで選定していますので、REITの業績は一切配慮していません。
・配当金は税引後（税金20％）で計算。
・ざっくり計算ですので細かい話は無しです(>_<)
・計算ミスがあれば見なかったことにしてください(重要)
いくら資金が必要か検証
住宅ローンの返済額は色んなサイトで返済額をシュミュレーションした結果、下記の表の内容になりました。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 返済額 | 3,000万円 |
| 頭金無し | 0円 |
| 返済年月 | 35年 |
| 固定金利 | 1.5％ |
| 月の支払い | 91,855円 |
| 総額返済額 | 38,579,239円 |
シュミュレーション内容なら住宅代の他に利息を850万円以上支払いが必要のようです。
支払った利息で中古物件買えますね( ﾟДﾟ)
「家を資産として数えるな。」と言う意見は正しいですね（笑）
月の支払いも約9万2千円となかなかの数字です。
これは家計圧迫には十分ですね(>_<)
だからと言って夢のマイホームを諦めないために、配当金で住宅ローンを支払うための資産を計算しました。
ETFで運用
REITのETFは毎月配当金がもらえるように
- One ETF 東証REIT指数（2556）：配当利回り約3.61％
- NEXT FUNDS 東証REIT指数（1343）：配当利回り約3.87%
- ダイワ上場投信－東証REIT指数（1488）：配当利回り約3.97%
この3つのETFの平均利回り約3.81％を税引後の3.05％でざっくと計算しますと
・まず1ヵ月分に支払いに必要な資産を計算。
月額約9万2千円÷配当利回り3.05％＝3,016,393.44262…
・1ヵ月の住宅ローン支払いに必要金額は約3,016,394円が必要で、コレに1年分の12ヵ月をかけて。
3,016,394円×12ヵ月＝36,196,728円
約3,620万円の資産があれば、毎月の住宅ローンの支払いをREIT ETFで可能！！
配当利回り上位10銘柄で運用
※2021年1月データ参照
| 銘柄 | 配当利回り |
|---|---|
| タカラレーベン不動産投資法人（3492） | 6.49％ |
| 投資法人みらい（3476） | 6.42％ |
| トーセイ・リート投資法人（3451） | 6.36％ |
| スターアジア不動産投資法人（3468） | 6.35% |
| マリモ地方創生リート投資法人（3470） | 6.10% |
| エスコンジャパンリート投資法人（2971） | 5.95% |
| 大江戸温泉リート投資法人（3472） | 5.85% |
| いちごオフィスリート投資法人（8975） | 5.71% |
| Oneリート投資法人（3290） | 5.68% |
| サムティ・レジデンシャル投資法人（3459） | 5.65% |
| 平均利回り | 6.056％ |
上記の表で計算した平均利回りの6.056％を税引後の約4.84％で上記のようにざっくと計算していきます。
・まず1ヵ月分に支払いに必要な資産を計算。
月額約9万2千円÷配当利回り4.84％＝1,900,826.44628…
・1ヵ月の住宅ローン支払いに必要金額は約1,900,827円が必要で、コレに1年分の12ヵ月をかけて。
1,900,827円×12ヵ月＝22,809,924円
約2,281万円の資産があれば、毎月の住宅ローンの支払いを個別銘柄のREITで可能！！
コメント
住宅ローンの年間支払いに必要な資産額は約2,300万～3,620万円ぐらいと、家と同じ以上の資金が必要なことがわかりました．．．。
そんなお金ないからローンを組むんやろ！！
残念すぎる結果になりました。
REITは基本的に配当利回りが高いので、株や債券で計算するよりはマシな結果ですが…。
これでは絶望しただけになるので、高配当銘柄に毎月積立投資をして受け取った配当金を再投資するのではなく、住宅ローン返済にあてるとどのくらい負担が軽減できるか下記でまとめて見ました。
住宅ローンを配当金投資しながら返済
配当金投資を毎月積立投資をして受け取った配当金をローン返済したら、どのくらい支払いが軽減できるかを計算しました。
計算方法はワンタップ バイのサービス『つみたてロボ貯蓄 シミュレーター』を利用させてもらい、毎月3万円と5万円を積立投資を35年間したらトータルでいくらの配当金を受け取ることができるのか計算しました。
計算した配当利回りは上記で計算した配当利回りに近い数字の3.23％と4.69％の分で計算しました。
『つみたてロボ貯蓄 シミュレーター』便利な機能ですので、今後の資産形成を計算したいなら利用して見てください。
ワンタップ バイのサービス『つみたてロボ貯蓄 シミュレーター』⇩⇩
毎月3万円積立投資をした場合
・月3万円を35年間すると投資額1,260万円
| 配当利回り | 受取配当金額 |
|---|---|
| 3.23％ | 713.9万円 |
| 4.69％ | 1036.6万円 |
35年後に毎年受け取れる配当金額は
- 3.23％の場合：年間406,980円
- 4.69％の場合：年間590,940円
毎月5万円積立投資をした場合
・月5万円を35年間すると投資額2,100万円
| 配当利回り | 受取配当金額 |
|---|---|
| 3.23％ | 1189.9万円 |
| 4.69％ | 1727.7万円 |
35年後に毎年受け取れる配当金額は
- 3.23％の場合：年間678,300円
- 4.69％の場合：年間984,900円
コメント
結果の評価は人によって変わると思いますが、個人的には月3万円の配当利回り3.23％コースでも十分に住宅ローン返済の軽減できたと思います。
5万円コースならどちらの結果でも住宅ローンの1/3以上は返済可能です。
しかも、積立投資をしてきた株はローン返済後もお金を生んでくれますので、老後資金の手助けになり一石二鳥です。
よく見たら、月5万円コースなら積立額だけで老後2,000万円問題解決しますね（笑）
配当金投資バンザイ！！
とは言え、ローン返済しながら投資資金の確保が1番の課題になりますね(>_<)
結論
今回の記事をまとめると
・住宅ローンをREITの受取配当金で支払いするには、家と同じ以上の資金が必要になる。
・毎月、積立で配当金投資をして受取配当金を再投資せずにローン返済すると支払いがかなり軽減され、同時に老後資金も用意できる。
今回はローン返済で計算していますが、記事で計算した配当金は毎月の家賃の支払いにあてることもできます。
今回の記事を書いていて、持ち家って凄くお金がかかるんだなと再認識しました。
有名な書籍『金持ち父さん 貧乏父さん』で著者が家のローンを支払っている人を『ラットレース』と表現しているのは的確だなと思いました。
また、お金持ちになりたければ『お金に働かせろ。』も間違いないなと思いました。
確かに持ち家を持つことは金銭的にはデメリットが多いと思いますが、デメリットが分かっているなら今回の記事のように対策を考えればどうにかなると思います。
お金の勉強の大切さが身に染みますね。
以上で今回の記事を終わります。
今回の記事があなたのなにかに役に立てれば幸いです。
オススメ書籍
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